Ikon för appen Lagens möjligheter - rättvisans våg, förgylld

Lagens möjligheter

Ersättningsrätt, förmögenhetsrätt och Rådgivaransvar

KÖPRÄTT


Fast egendom - Undersökningsplikt, upplysningsskyldighet & ond tro (PDF)


Tolkning av marknadsföringsbegrepp såsom ”helrenoverat”, om det är självklart att alla byggnader på en fastighet har bygglov och vad köpare borde ha upptäckt i form av fel vid en normal fastighetsbesiktning.


För att läsa samtliga avgöranden i fulltext, ladda ner appen via AppStore eller Google Play.


Läs sammanfattningarna till samtliga avgöranden redan här på hemsidan nedan, eller hämta PDF-dokumentet via länken ovan och läs när Ni vill.

 

  • 2019, Hovrättsdom
    Fastighetsköpare ansågs ej ha visat att fukt och mögel utgjorde fel i jordabalkens mening; Bl.a. om avvikelser från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket, om bedömning av grov vårdslöshet eller annars handlande i strid mot tro och heder (försummad upplysningsskyldighet).

 

  • 2019, Hovrättsdom
    Köpare ansågs ej ha visat att brandskador på sjöbod utgjorde fel i jordabalkens mening eller att vissa angivna skador hade reklamerats i tid; Bl.a. om betydelsen av påverkan på marknadsvärdet, försumlighet att inte lämna upplysningar och möjligheten att få skadestånd då skador inte utgör fel i jordabalkens mening.

 

  • 2018, Hovrättsdom
    Köpare ansågs ha visat rätt till prisavdrag då plattsättning på golv och väggar var sämre utförd än vad en köpare med fog bör kunna räkna med (abstrakt fel i fastighet), och även att undersökningsplikten hade fullgjorts; Bl.a. om skillnaden mellan konkret fel & abstrakt fel, utvidgad undersökningsplikt, samt avvisad omständighet som åberopats för sent i hovrätten.

 

  • 2017, NJA 2017 s. 1195
    Fråga om en fastighetsköpare – även om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder – på grund av passivitet har förlorat sin rätt till påföljd för fel i fastigheten genom att inte underrätta säljaren om felet.

 

  • 2017, Tingsrättsdom
    Husköpare ansågs ej ha visat att ingjutna reglar i husets betongplatta har utgjort ett dolt fel som inte omfattades av deras utökade undersökningsplikt; Bl.a. om motiven till köpares skyldighet att visa att dolt fel har förelegat på tillträdesdagen av fastigheten.

 

  • 2016, NJA 2016 s. 346 
    Fel i fastighet? En fasadkonstruktion visade sig vara bristfällig i fråga om fuktsäkerhet. Men när huset uppfördes var konstruktionen allmänt godtagen i branschen och förenlig med gängse tolkning av den gällande byggnormen. Fastigheten har därför inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet (Rättsfall: NJA 1997 s. 290, NJA 2010 s. 286, NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040).

 

  • 2014, RH 2014:33
    På fast egendom avsedd för bostadsändamål har utförts åtgärder för om- och tillbyggnad som varit bygglovspliktiga. Efter att fastigheten sålts har det förhållandet att bygglov saknats ansetts utgöra fel i fastigheten. Köparna har ansetts kunna utgå ifrån att bygglov funnits och har alltså inte haft någon undersökningsplikt i det avseendet. Även fråga om beräkning av prisavdragets storlek (Rättsfall: NJA 2011 s. 576).

 

  • 2014, Hovrättsdom
    Köpare ansågs ej ha visat att ”helrenoverad” hade åsyftat andra åtgärder utöver de som redovisats i objektsbeskrivningen - fastigheten ansågs därmed inte ha några fel som köparna inte kunde ha upptäckt om de hade fullgjort sin undersökningsplikt, vilket även omfattande vissa åberopade dolda fel; Bl.a. om försiktighet vid jämförelse av driftskostnader och energiförbrukning som kan variera mellan olika husinnehavare.

 

  • 2013, Tingsrättsdom
    Husköpare ansågs ha visat att fel förelåg i fastigheten vilket gav rätt till prisavdrag motsvarande avhjälpandekostnaderna; Bl.a. om vad som får anses typiskt och ordinärt för nyproducerade fastigheter, huruvida följdskador jämte andra kostnader ska ersättas i form av skadestånd och utökad eller reducerad undersökningsplikt.

 

  • 2012, NJA 2012 s. 1021
    Rättsligt fel vid köp av fastighet. Det har vid tillämpning av 4 kap. 17 § jordabalken ställts högre krav på utredningen för att anse att köparen borde äga kännedom om en rättighets existens än vad som är fallet vid tillämpning av det motsvarande rekvisitet i 7 kap. 14 § jordabalken. Reklamationsfristen för rättsligt fel börjar löpa när ett krav från tredje man med anledning av ett rättsligt fel kan anses vara grundat på sannolika skäl (Rättsfall: NJA 1990 s. 331 och NJA 2007 s. 35).

 

  • 2012, Hovrättsdom
    Villaköpare ansågs ha visat att fel förelåg som berättigade till avdrag på köpeskillingen, vilket inte ska reduceras med ROT-avdrag som kunnat nyttjas för avhjälpandekostnaderna; Bl.a. om synbarhet och undersökningsplikt avseende fuktsäkerhet i fasad, golvbrunn, bristande lufttäthet kring infälld belysning och tak, samt om beräkning av prisavdrag genom direktmetoden i förhållande till standardhöjning som kan anses oundviklig.

 

  • 2011, Hovrättsdom
    Fastighetsköpare ansågs ha visat att rättsligt fel förelåg i form av belastande vägservitut, vilket fick åberopas som fel trots att vägen varit fullt synlig inför köpet; Bl.a. om motiven till 7:14 respektive 4:17 JB och skillnaden mellan den sakrättsliga- och å andra sidan obligationsrättsliga undersökningsplikten som inte alltid överensstämmer.

 

  • 2007, NJA 2007 s. 86 
    Köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet. Betalning till fastighetsmäklaren, som inte var behörig att ta emot denna för säljarens räkning, har blivit giltig mot säljaren sedan denne, efter vunnen kännedom om att beloppet betalats till mäklaren och att mäklaren tillgodogjort sig beloppet som provision, inte gjort invändning mot mäklaren och inte heller begärt att denne skulle vidarebefordra beloppet (Rättsfall: NJA 1934 s. 533, NJA 1961 s. 137, NJA 1964 s. 239, NJA 1981 s. 815, NJA 1981 s. 894, NJA 1985 s. 274, NJA 1991 s. 808).

 

  • 1998, NJA 1998 s. 407
    Fråga i mål angående ansvar för fel i fastighet i vad mån köpare till stöd för att han fullgjort sin undersökningsplikt kan åberopa innehållet i ett av honom före köpet anskaffat besiktningsutlåtande. 4 kap 19 § 2 st JB.

 

  • 1996, NJA 1996 s. 584
    Fråga om köpares undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB.

 

  • 1985, NJA 1985 s. 871
    Fråga om tillämpning av 4 kap 19 § JB.

 

  • 1984, NJA 1984 s. 3
    Fråga om omfattningen av köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp. 4 kap 19 § JB. (Jfr 1979 s 790, 1980 s 555 och 1983 s 865).

 

  • 1983, NJA 1983 s. 865 
    Kommun sålde på auktion fastighet med 50-årig villabyggnad. I annonsen om auktionen angavs att huset var "nyrenoverat och moderniserat" ett par år före försäljningen. Renoveringen och moderniseringen omfattade bl a läggande av nytt golv i undervåningen. Sedan köparna tillträtt, befanns att bjälklaget mellan undervåning och källare var svårt skadat genom röta och insektsangrepp. Fråga huruvida säljaren genom annonsen jämte vad som kunde iakttagas vid besiktning av huset kunde anses ha utfäst, att bjälklaget blivit försatt i godtagbart skick. 4 kap 19 § JB. - Även frågor om räckvidden av friskrivningsklausul och om tillämpning av 36 § avtalslagen (jfr 1978 s 307 och 1980 s 398).

 

  • 1983, NJA 1983 s. 858 
    Från säljarsidan under köpeförhandlingarna lämnad uppgift om en försåld fastighets areal har ansetts innebära en utfästelse som befriar köparen från undersökningsplikt i detta hänseende, om inte andra omständigheter talar däremot.

 

  • 1981, NJA 1981 s. 1255
    Vid köp av tre registerfastigheter, omfattande ett flertal skiften, utgick både köpare och säljare från den ekonomiska kartans visning beträffande fastigheternas areal och gränser. Sedan det efter köpet framkommit att ett av skiftena var väsentligt mindre än kartan utvisade, yrkar köparen nedsättning av köpeskillingen. Fråga huruvida köparen med hänsyn till omständigheterna, särskilt vad som förekommit vid ett samtal med säljaren, haft anledning att vid köpet räkna med att skiftet hade den omfattning som den ekonomiska kartan utvisade. 4 kap 19 § JB.

 

  • 1981, NJA 1981 s. 815
    En hundraårig träbyggnad var vid fastighetens försäljning utsatt för husbocksangrepp. Felet hade kunnat upptäckas av köparen, om han undersökt fastigheten tillräckligt noggrant, vilket emellertid ej skett. Att säljaren bort misstänka att insektsangrepp pågick men köparen ej fått upplysning om sådan misstanke har ansetts ej betaga säljaren rätten