Ikon för appen Lagens möjligheter - rättvisans våg, förgylld

Lagens möjligheter

Ersättningsrätt, förmögenhetsrätt och Rådgivaransvar

KÖPRÄTT


Fast egendom - Fel, dröjsmål & kompensationsmöjligheter (PDF)


Om krav på samband mellan fel och faktisk påverkan på fastighets marknadsvärde, dolda fel och att särskilda egenskaper som är specifika för just en köpare typiskt sett bör skrivas in i köpeavtalet

För att läsa samtliga avgöranden i fulltext, ladda ner appen via AppStore eller Google Play.


Läs sammanfattningarna till samtliga avgöranden redan här på, eller hämta PDF-dokumentet via länken ovan och läs när Ni vill.


  • 2020, NJA 2020 s. 470
    Om det i ett köpeavtal avseende fast egendom finns ett villkor om att köpebrev ska upprättas när köpeskillingen är betald, krävs en hävningsförklaring om säljaren inte vill stå fast vid köpet vid köparens betalningsdröjsmål. Säljarens hävningsförklaring skickas på köparens risk om den avsänds på ett ändamålsenligt sätt.

 

  • 2019, Hovrättsdom
    Fastighetsköpare ansågs ej ha visat att fukt och mögel utgjorde fel i jordabalkens mening; Bl.a. om avvikelser från vad som objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella slaget och byggnadsskicket, om bedömning av grov vårdslöshet eller annars handlande i strid mot tro och heder (försummad upplysningsskyldighet).

 

  • 2019, Hovrättsdom
    Köpare ansågs ej ha visat att brandskador på sjöbod utgjorde fel i jordabalkens mening eller att vissa angivna skador hade reklamerats i tid; Bl.a. om betydelsen av påverkan på marknadsvärdet, försumlighet att inte lämna upplysningar och möjligheten att få skadestånd då skador inte utgör fel i jordabalkens mening.

 

  • 2018, Hovrättsdom
    Köpare ansågs ha visat rätt till prisavdrag då plattsättning på golv och väggar var sämre utförd än vad en köpare med fog bör kunna räkna med (abstrakt fel i fastighet), och även att undersökningsplikten hade fullgjorts; Bl.a. om skillnaden mellan konkret fel & abstrakt fel, utvidgad undersökningsplikt, samt avvisad omständighet som åberopats för sent i hovrätten.

 

  • 2018, Hovrättsdom
    Köpare ansågs endast ha visat att fel i fastighet som berättigar till prisavdrag förelåg i mindre omfattning; Bl.a. om högre driftskostnads påverkan på fastighets marknadsvärde, bevisvärdering för att avgöra huruvida vissa åtgärder vid ändring av tillbyggnad varit bygglovspliktiga enligt riktlinjer hos aktuell kommun, samt kravet på att en viss fackmannamässigt felaktig konstruktion måste påverka en fastighets marknadsvärde så pass mycket att avvikelsen också kan anses utgöra ett fel i rättslig mening.

 

  • 2017, NJA 2017 s. 1195
    Fråga om en fastighetsköpare – även om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder – på grund av passivitet har förlorat sin rätt till påföljd för fel i fastigheten genom att inte underrätta säljaren om felet.

 

  • 2017, Hovrättsdom
    Fastighetsköpare ansågs ej ha visat att förekomsten av träskyddsmedel med pentaklorfenol i huskonstruktionen innebar någon väsentlig försämring av fastighetens marknadsvärde och utgjorde därför inte något fel i jordabalkens mening.

 

  • 2017, Hovrättsdom
    Köpare ansågs till viss del ha visat fel i fastighet som ger rätt till prisavdrag; Bl.a. om befogad anledning för köpare att räkna med en viss egenskap eller att inte behöva räkna med viss dålig egenskap (enuntiation), undersökningsplikt avseende fel under marknivå och reklamation av dolda fel.

 

  • 2016, NJA 2016 s. 346
    Fel i fastighet? En fasadkonstruktion visade sig vara bristfällig i fråga om fuktsäkerhet. Men när huset uppfördes var konstruktionen allmänt godtagen i branschen och förenlig med gängse tolkning av den gällande byggnormen. Fastigheten har därför inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet (Rättsfall: NJA 1997 s. 290, NJA 2010 s. 286, NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040).

 

  • 2015, Hovrättsdom
    Köpare av strandfastighet ansågs ha visat att nyttjanderättsavtal belastade fastigheten, vilket utgjorde ett rättsligt fel som säljaren inte upplyst om och som därmed berättigade till avdrag på köpeskillingen med ett skönsmässigt uppskattat belopp.

 

  • 2014, RH 2014:33
    På fast egendom avsedd för bostadsändamål har utförts åtgärder för om- och tillbyggnad som varit bygglovspliktiga. Efter att fastigheten sålts har det förhållandet att bygglov saknats ansetts utgöra fel i fastigheten. Köparna har ansetts kunna utgå ifrån att bygglov funnits och har alltså inte haft någon undersökningsplikt i det avseendet. Även fråga om beräkning av prisavdragets storlek (Rättsfall: NJA 2011 s. 576).

 

  • 2014, Hovrättsdom
    Köpare ansågs ej ha visat att ”helrenoverad” hade åsyftat andra åtgärder utöver de som redovisats i objektsbeskrivningen - fastigheten ansågs därmed inte ha några fel som köparna inte kunde ha upptäckt om de hade fullgjort sin undersökningsplikt, vilket även omfattande vissa åberopade dolda fel; Bl.a. om försiktighet vid jämförelse av driftskostnader och energiförbrukning som kan variera mellan olika husinnehavare

 

  • 2012, RH 2013:5
    Vid köp av fast egendom bör särskilda krav som är specifika för just en viss köpare tas in i köpekontraktet för att vara synliga för säljaren. Har ingen utfästelse gjorts i avtalet måste, för att säljaren ska bli ansvarig, felet vara sådant att det utgör ett fel för varje köpare av fastigheten. Ett första krav i detta hänseende är att det rör sig om en avvikelse som har väsentlig betydelse för fastighetens marknadsvärde (Rättsfall: RH 2001:36 RH 1982:79).

 

  • 2012, Hovrättsdom
    Villaköpare ansågs ha visat att fel förelåg som berättigade till avdrag på köpeskillingen, vilket inte ska reduceras med ROT-avdrag som kunnat nyttjas för avhjälpandekostnaderna; Bl.a. om synbarhet och undersökningsplikt avseende fuktsäkerhet i fasad, golvbrunn, bristande lufttäthet kring infälld belysning och tak, samt om beräkning av prisavdrag genom direktmetoden i förhållande till standardhöjning som kan anses oundviklig.

 

  • 2010, NJA 2010 s. 286
    En fritidsfastighet har inte ansetts avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid förvärvet i ett fall där golvkonstruktionen i huset kunde ge upphov till fuktskador. Det har beaktats bl.a. att huset inte var nybyggt samt att golvkonstruktionen stämde överens med den byggnorm som gällde när huset uppfördes och att byggnadssättet var vedertaget vid den tiden (Rättsfall: NJA 1986 s. 670 I och NJA 1997 s. 290).

 

  • 2007, NJA 2007 s. 86
    Köpare av fastighet har ansetts berättigad att åberopa ett fel (betydande buller från motocrossbana) som säljaren känt till men inte upplyst köparen om, trots att köparen bort upptäcka felet. Betalning till fastighetsmäklaren, som inte var behörig att ta emot denna för säljarens räkning, har blivit giltig mot säljaren sedan denne, efter vunnen kännedom om att beloppet betalats till mäklaren och att mäklaren tillgodogjort sig beloppet som provision, inte gjort invändning mot mäklaren och inte heller begärt att denne skulle vidarebefordra beloppet (Rättsfall: NJA 1934 s. 533, NJA 1961 s. 137, NJA 1964 s. 239, NJA 1981 s. 815, NJA 1981 s. 894, NJA 1985 s. 274, NJA 1991 s. 808).

 

  • 2001, RH 2001:36
    Fel i fastighet. Fråga om felet varit tillräckligt betydande för att kunna föranleda nedsättning av köpeskillingen.

 

  • 1997, NJA 1997 s. 290
    Köpare av småhus i vilka fukt- och mögelskador uppkommit har ansetts berättigade till nedsättning av köpeskillingarna, trots att de åtgärder som vidtagits till skydd mot fukt ansågs tillfredsställande och fackmannamässiga vid den tid då husen byggdes och även överensstämde med då gällande byggnormer.

 

  • 1988, NJA 1988 s. 3
    Fastighet har vid köp varit behäftad med byggfel som orsakat mögelskador. Säljaren har enligt överenskommelse med köparen avhjälpt byggfelet. Fråga, om köparen kan erhålla gottgörelse i form av avdrag på köpeskillingen därför att fastighetens marknadsvärde trots felets avhjälpande är lägre än det skulle ha varit om något byggfel inte hade förekommit.

 

  • 1985, NJA 1985 s. 352
    När köpeskilling för fastighet blivit nedsatt på grund av att fastigheten avvikit från vad köparen med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet har säljaren, oavsett att han varit i god tro, ansetts skyldig att utge s k avkastningsränta på belopp som han till följd av nedsättningen haft att återbära. 2 § 2 st räntelagen (1975:635).

 

  • 1982, RH 79:82
    Ett i suterrängvåning inrett bostadsrum i en år 1976 försåld fastighet (byggår 1939) uppvisade vid reparation två år efter tillträdet fuktskador i tak, väggar och golv. Fråga om huruvida fastigheten med hänsyn härtill och på grund av avsaknad av s.k. fuktspärr i ett altangolv avvek från "normalt 30-talsskick". Köparens talan om nedsättning av köpeskillingen ogillades (Rättsfall: NJA 1979, s. 790; NJA 1975, s. 545).

 

  • 1981, NJA 1981 s. 1255
    Vid köp av tre registerfastigheter, omfattande ett flertal skiften, utgick både köpare och säljare från den ekonomiska kartans visning beträffande fastigheternas areal och gränser. Sedan det efter köpet framkommit att ett av skiftena var väsentligt mindre än kartan utvisade, yrkar köparen nedsättning av köpeskillingen. Fråga huruvida köparen med hänsyn till omständigheterna, särskilt vad som förekommit vid ett samtal med säljaren, haft anledning att vid köpet räkna med att skiftet hade den omfattning som den ekonomiska kartan utvisade. 4 kap 19 § JB.

 

  • 1981, NJA 1981 s. 894
    Fastighetsköpare åberopar som grund för yrkande om avdrag på köpeskillingen, att fastigheten efter köpslutet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning, som grundats på ett vid köpslutet föreliggande. men ännu inte fastställt stadsplanebeslut. Förhållandet har bedömts enligt bestämmelsen om faktiskt fel i fastigheten i 4 kap 19 § JB (Jfr 1980 s 398).